2025年房屋二胎貸款懶人包 5大重點申請條件、利率計算、流程、注意事項總整理

面臨突然的大筆開銷,例如家裡需要進行裝修、學費、醫療支出費用或債務整合,卻苦惱資金從哪來?很多人會選擇房屋二胎,用現有房屋再抵押一次來申請貸款。不過,二胎房貸的利率、額度、條件每家銀行、貸款機構都不同,搞不清楚很容易吃虧。本文就以最實用的角度,教你怎麼比較、怎麼申請,避免落入高利貸陷阱,讓你的資金調度更安心。

一、房屋二胎是什麼?

房屋二胎貸款是什麼?簡單來說,房屋二胎就是在已經申請一胎房貸一段時間後,需要再借一筆錢,就用同一間房子向另一家銀行或貸款機構申請第二順位的房屋貸款。這第二筆貸款就叫做「房屋二胎」,「二胎房貸」或稱為「二順位房貸」。它讓你可以活用房屋的價值,解決資金需求,不用賣房子也能借到錢。

房屋增貸與二胎的區別

房屋增貸和二胎貸款都是利用房屋作為擔保的貸款方式,但它們有一些關鍵的區別:

  • 房屋增貸:是在原有房屋貸款的基礎上,向銀行或金融機構申請增加貸款額度,通常是針對原有貸款的額外資金需求。
  • 房屋二胎:是指在已經有一筆房屋貸款的情況下,再次以房屋作為擔保,向其他銀行或金融機構申請的第二順位貸款。
項目 房屋增貸 房屋二胎
貸款對象 原貸款銀行 第二銀行或民間機構
抵押順位 第一順位 第二順位
貸款利率 較低 較高
還款方式 原房貸,有寬限期 多為本息攤還
貸款額度 受限於房屋增值及還款狀況 較彈性,民間可貸較高額度
適合對象 信用良好、需低利率者 信用較差、需大額資金者

二、房屋二胎利率與額度比較

當你因為生活開銷或資金需求而考慮申請房屋二胎貸款時,會發現不同貸款機構提供的利率、貸款額度和審核條件都有很大差異。了解銀行、融資公司(如好事貸)以及民間借款公司的特色,能幫助你更清楚自己的選擇,找到最適合你的貸款方案。

1.各管道房屋二胎利率、額度比較

1. 銀行二胎房貸

  • 利率:銀行二胎提供較低的廣告利率,實際核貸利率多落在7%~10%
  • 額度:通常從20萬到最高600萬不等。
  • 貸款年限:多介於7至15年。
  • 還款方式:無寬限期,還款方式為本息攤還。

2.融資公司(如好事貸)二胎房貸

  • 利率:約7%~14%,與銀行的實際核貸利率相近。
  • 額度:為50萬-500萬。可貸成數最高為房屋殘值的100%。
  • 貸款年限:多介於7至10年。
  • 還款方式有寬限期,還款方式為本息攤還。

3. 民間借款公司二胎房貸

  • 利率:年利率約9%~36%,也有以月息計算,約0.75%~3%之間。
  • 額度:可貸額度較高,可達房屋鑑價90%以內。
  • 貸款年限:沒有一定標準。
  • 還款方式:還款方式為還息不還本
房屋二胎管道 銀行房屋二胎 融資公司房屋二胎 (以好事貸為例) 民間二胎
利率範圍 約3% -16% (年利率,依個人條件及房屋狀況而異) 約7% – 14% (年利率,依個人條件及房屋狀況而異)
通常遠高於年利率16% (通常以月息計算,換算成年利率非常高)
貸款額度 通常較保守,依房屋殘值評估,最高為房屋殘值的90% 相對寬鬆,依房屋殘值評估,可能為 房屋殘值的100%
沒有一定標準。最高為房屋殘值的90%
審核速度 較慢,流程較嚴謹,需較多時間 較快,流程相對簡化,撥款速度較快 通常非常快
申請條件 較嚴格,重視借款人信用評分、還款能力、負債比等 相對寬鬆,對信用評分要求可能較銀行低,但仍會評估還款能力
極寬鬆,甚至不看信用評分,僅以房屋價值為主要考量
費用項目 可能包含開辦費、徵信費、設定費等,費用較透明 可能包含手續費、服務費、設定費等,建議詳細詢問費用明細
可能有高額手續費、代辦費、甚至巧立名目的費用,收費較不透明
還款方式 多為本息攤還 多為本息攤還,部分可能有其他彈性還款方案
可能為本息攤還、還息不還本等多種方式,但還款壓力通常較大
風險程度 對借款人而言,利率相對較低,但門檻較高 對借款人而言,取得資金較易,但利率相對較高
極高,利率高、費用不明、可能涉及非法放款,房屋被快速處分的風險極大

2.影響房屋二胎利率的因素

影響房屋二胎貸款利率的因素非常多,以下列舉幾個最主要的:

1.借款人的信用狀況:這絕對是影響利率高低的首要因素。銀行和融資公司都會仔細評估借款人的信用評分、信用歷史、是否有遲繳紀錄、負債比高等。

  • 信用評分較高、信用紀錄良好者:通常被視為低風險客戶,因此可以獲得較低的房屋二胎利率
  • 信用評分較低、有信用瑕疵者:貸款機構會認為風險較高,因此可能會收取較高的利率來彌補風險 。

2.房屋的價值與殘值:房屋的價值是決定房屋二胎可貸額度的重要依據,同時也會影響利率。

  • 房屋價值較高、殘值較多者:貸款機構的風險相對較低,可能提供較低的利率。
  • 房屋價值較低、殘值較少者:利率可能會相對較高 。

3.貸款金額與成數:申請的房屋二胎貸款金額以及佔房屋殘值的比例(貸款成數)也會影響利率。

  • 貸款金額較低、貸款成數較低者:風險較小,可能獲得較優惠的利率。
  • 貸款金額較高、貸款成數較高者:利率可能會隨之增加 。

4.貸款機構的類型與政策:不同的貸款機構(銀行、融資公司、民間二胎)有不同的資金成本、風險承受度和經營策略,因此提供的房屋二胎利率也會有所不同。

  • 銀行:通常利率最低,但審核最嚴格。
  • 融資公司(如好事貸):利率介於銀行和民間之間,審核相對彈性。
  • 民間二胎:利率通常最高,但審核最寬鬆,風險也最高。

5.還款能力與負債比:貸款機構會評估您的收入是否穩定、是否有足夠的還款能力,以及您目前的總負債佔收入的比例(負債比)。

  • 收入穩定、還款能力佳、負債比低者:較容易獲得較低的利率。
  • 收入不穩定、還款壓力大、負債比高者:利率可能會較高 。

6.抵押房屋的狀況:房屋的屋齡、屋況、地理位置等因素也可能影響貸款機構對房屋價值的評估,進而影響房屋二胎利率 。

房屋二胎利率是一個綜合考量的結果,從你的個人財務狀況、房屋的條件以及選擇的貸款機構都會在其中扮演重要的角色。建議在申請前多方比較不同機構的方案,並仔細評估自身的還款能力,才能做出最適合自己的選擇。

3.二胎房貸月付金試算方式

二胎房貸月付金的試算方式會因貸款管道(銀行、融資公司、民間)而異,且受到多個因素影響。以下是詳細的試算方式說明:

1. 影響二胎房貸月付金的關鍵因素

  • 貸款利率:不同管道的利率差異大,銀行利率較低(約3%~16%),好事貸公司居中(約7%~14%),民間貸款則最高(9%~36%)。
  • 還款年限:還款年限越長,每月還款金額越低,但總利息支出會增加.
  • 房屋鑑價與可貸成數:房屋市值與可貸成數是計算二胎房貸額度的基礎
  • 一胎房貸剩餘金額:一胎房貸剩餘金額直接影響二胎房貸的可貸額度
  • 計息方式:銀行與融資公司多採年利率計息,而民間貸款常以月利率計息,換算成年利率可能非常高

2. 各管道二胎房貸試算方式

(1) 銀行二胎房貸試算

  • 額度試算公式:房屋鑑價 × 二胎貸款成數 – 一胎房貸設定金額
  • 例如:房屋鑑價1,000萬,一胎房貸設定金額960萬,銀行核准二胎貸款成數90%,則可貸額度為 1,000萬 × 90% – 960萬 = -60萬 (表示無貸款空間)
  • 月付金試算:銀行二胎貸款實際利率約在7%~10%之間。可使用銀行提供的房貸試算工具,輸入貸款金額、利率、還款年限等資
  • 訊,計算每月還款金額。

(2)好事貸公司二胎房貸試算

  • 額度試算公式:房屋鑑價 × 可貸成數 – 一胎房貸剩餘金額
  • 例如:房屋鑑價1,000萬,一胎房貸設定金額960萬,好事貸二胎貸款最高成數100%,一胎剩餘額度為500萬。則好事貸房屋二胎可貸額度為 1,000萬 × 100% – 500萬 = 500萬
  • 月付金試算:融資公司的利率約在7%~14%之間。可洽好事貸公司詢問,或參考好事貸提供的試算工具自行估算每月還款金額。

(3) 民間二胎房貸試算

  • 額度試算公式:房屋鑑價 × 二胎貸款成數 – 一胎房貸剩餘金額
  • 例如:房屋鑑價1,000萬,一胎房貸剩餘金額500萬,民間二胎最高成數90%,一胎剩餘額度為500萬。則可貸額度為 1,000萬 × 90% – 500萬 = 400萬。
  • 月付金試算
  • 利率:年利率約9%~36%,也有以月息計算,約0.8%~3.0%之間。
  • 試算:由於利率計算方式較為複雜,建議直接向民間貸款公司詢問,或使用Excel等工具自行計算。

3. 房貸試算工具推薦

  • 線上試算工具:許多銀行和好事貸公司皆有提供線上房貸試算工具,輸入相關資訊即可估算月付金。
  • Excel 試算表:熟悉Excel者可自行建立試算表,使用PMT公式(=PMT(利率/12,期數,貸款額))計算每月還款金額。

4.房屋二胎貸款試算注意事項

  • 實際利率:試算結果僅供參考,實際可貸金額與利率仍須依銀行評估、房屋鑑價及個人信用狀況來決定。
  • 計息方式:確認貸款機構的計息方式(年利率或月利率),以免落入高利陷阱。
  • 總費用:除了利率,還需注意是否有其他費用(如手續費、代辦費、設定費等),以評估總貸款成本。

總之,在申請二胎房貸前,應充分了解各管道的利率、額度、費用等資訊,並利用試算工具謹慎評估還款能力,選擇最適合自己的方案。

三、房屋二胎貸款申請條件

申請房屋二胎貸款時,不同貸款管道(銀行、融資公司如好事貸、民間貸款公司)對申請條件有明顯差異:

1.房屋二胎貸款共同必備條件

  • 申請人須為中華民國國民,年齡通常介於18至65歲(部分放寬至70歲)。
  • 申請人須擁有房屋且房屋仍有殘值或增貸空間。
  • 具備穩定收入來源或財力證明。
  • 信用紀錄良好,無嚴重信用瑕疵或債務協商紀錄。
  • 原房貸需正常繳款。銀行要求須正常繳款至少1年以上。

1.銀行二順位房貸條件

  • 審核嚴格,要求信用分數通常須650分以上。
  • 需提供完整財力證明(薪資證明、扣繳憑單、存款紀錄等)。
  • 負債比不得過高,近期不可有多筆聯徵紀錄或增貸紀錄。
  • 房屋須為本人持有,且有足夠可貸空間。
  • 申請流程較繁瑣,審核時間較長。

2.好事貸公司二胎房貸條件

  • 審核較寬鬆,對收入證明要求較低,不需提供完整財力證明。
  • 對負債比、增貸紀錄要求不嚴,聯徵信用報告僅供參考。
  • 撥款速度快,最快可3天內完成撥款。
  • 適合信用條件稍弱或急需大筆資金者。

3.民間房屋二胎借款公司條件(代書、代辦或當鋪公司)

  • 審核最寬鬆,對信用、收入要求最低。
  • 利率較高,風險與成本相對較大。

2.銀行、好事貸、民間貸款房屋二胎條件比較

申請房屋二胎會看你的條件和房屋狀況,不同管道審核標準不同:

房屋二胎申請管道 年齡條件 房屋持有權 收入證明 信用要求
銀行二胎 20歲以上 本人持有 穩定工作及收入 信用良好,聯徵報告正常
融資公司(如好事貸) 18歲以上 本人或保人持有 有收入來源即可 無重大信用瑕疵
民間貸款 20歲以上 本人持有 無嚴格要求 無嚴格要求

簡單說,銀行條件最嚴格,收入和信用都要好;融資公司彈性較大,民間貸款最寬鬆但利率和風險最高。

3.申請房屋二胎條件限制與注意事項

  • 有債務協商或法院支付命令,申請成功率較低(正常繳款滿3年仍有機會)。
  • 房屋所有權不完整或有私人設定抵押權,可能無法申請。
  • 離島或原住民保留地區的房屋貸款較難核准。

四、申請房屋二胎的流程

以下為申請房屋二胎的流程與注意事項,讓你在申請前能有更全面的準備與了解:

申請房屋二胎流程

1.諮詢與評估:

  • 向多家銀行、大型融資公司指定經銷商(如:好事貸)或民間貸款機構諮詢房屋二胎的方案、利率、額度、申請條件和相關費用。
  • 貸款機構會初步評估您的房屋價值、剩餘貸款金額以及您的基本條件是否符合其要求。

2.準備申請文件:

  • 根據貸款機構的要求準備相關文件,常見文件包括:
      • 身份證、第二證件影本
      • 房屋權狀影本(或謄本)
      • 一胎房貸的繳款證明(如近半年或一年的繳款明細)
      • 個人財力證明(如薪資單、扣繳憑單、銀行存摺明細、勞保異動明細等)
      • 戶籍謄本、印章
      • 銀行要求的信用聯徵證明文件

3.房屋鑑價:

  • 貸款機構會委託專業的鑑價公司或自行對您的房屋進行鑑價,以評估房屋的實際價值和可貸額度。
  • 鑑價結果會直接影響你的貸款額度和利率條件。

4.貸款條件審核:

  • 貸款機構會根據你提供的申請文件、信用狀況(銀行較重視)、還款能力、房屋鑑價結果等進行綜合審核。
  • 不同機構的審核時間和標準差異較大,銀行通常較嚴謹且耗時,融資公司和民間貸款則相對快速。

5.簽約對保:

  • 如果審核通過,貸款機構會通知你簽訂貸款合約。
  • 在簽約前,務必仔細閱讀合約的所有條款,包括貸款金額、利率、還款方式、還款期限、提前清償條款、違約條款、相關費用等。
  • 如有任何疑問,務必向貸款專員詢問清楚,切勿隨意簽署不明內容。

6.設定抵押權:

  • 簽約完成後,貸款機構會與您一同前往地政事務所辦理第二順位抵押權設定。此步驟是為了保障貸款機構的債權。

7.資金撥款:

  • 抵押權設定完成後,貸款金額會撥入您指定的銀行帳戶。
  • 各管道審核及撥款時間不同,銀行約7~21個工作天,好事貸公司約3~5天,民間最快1~3天。

五、申請房屋二胎常見風險與注意事項

申請房屋二胎貸款時,常見的風險與注意事項包括以下幾個重點:

1.申請房屋二胎常見風險

  • 利率較高:房屋二胎貸款因為是第二順位抵押貸款,貸款機構承擔較高風險,通常利率比一般房貸高,約落在7%至16%之間,遠高於一般房貸2%至4%的利率,還款負擔較高。
  • 貸款管道風險:銀行與好事貸公司受政府監管,貸款條件較透明且安全;但民間貸款缺乏監管,容易有詐騙風險,可能遭遇高利貸、隱藏費用甚至暴力討債。
  • 信用註記風險:若無法按時還款,會被銀行通報聯徵中心,留下信用瑕疵,影響未來貸款與信用評分。
  • 貸款合約陷阱:部分貸款業者可能以月利率標示利率,讓借款人誤以為利率很低,實際年利率遠高於預期,或合約條款含有高額手續費、違約金等隱藏成本。
  • 代辦陷阱:部分代辦公司隨意送件,增加聯徵紀錄,反而降低申貸成功率,且不退款。銀行並沒有與代辦業配合,務必提高警覺。
  • 美化財力:代辦為了讓財務狀況看起來更佳,提供不實或誇大的收入證明、資產證明等文件,此舉將涉及違法,甚至可能遭受法律追訴。
  • 扣押證件:部分不法貸款代辦或民間貸款公司,為了控制借款人,可能會要求借款人「扣押身分證、印章、存摺」等重要證件,作為貸款擔保。

2.申請房屋二胎前注意事項

  • 評估還款能力:申請前應仔細評估自身還款能力,避免因兩筆房貸月付金負擔過重,建議月負債比不超過60%。
  • 選擇貸款機構:優先選擇銀行或受政府監管的好事貸公司,避免民間非法貸款機構,防止詐騙及高利貸風險。
  • 了解貸款條件不同機構的貸款條件、利率及手續費可能有所差異,建議多方比較,選擇最適合自己的方案。
  • 閱讀合約內容:確認利率(年利率)、手續費、違約金等條款,避免日後產生爭議或負擔過重。
  • 費用的透明度:申請前詢問清楚所有相關費用(手續費、設定費等),避免隱藏成本。
  • 審核時間與流程:銀行審核較嚴格且時間較長,約需2-3週;好事貸公司最快3~7天即可完成。

申請房屋二胎貸款需準備完整資料並通過信用及房屋審核,流程包括申請、審核、簽約、設定抵押權及撥款。注意信用狀況與房屋持有權完整性,並仔細確認合約內容與費用,能幫助你順利取得理想的貸款條件。

房屋二胎是許多人解決資金需求的好幫手,但申請前一定要了解不同貸款管道的條件與流程,並評估自身還款能力。銀行利率較低但條件嚴格,融資公司和民間貸款門檻較低但利率較高。選擇合法且適合自己的方案,才能真正安心借錢,避免落入貸款詐騙風險。