面臨突然的大筆開銷，例如家裡需要進行裝修、學費、醫療支出費用或債務整合，卻苦惱資金從哪來？很多人會選擇房屋二胎，用現有房屋再抵押一次來申請貸款。不過，二胎房貸的利率、額度、條件每家銀行、貸款機構都不同，搞不清楚很容易吃虧。本文就以最實用的角度，教你怎麼比較、怎麼申請，避免落入高利貸陷阱，讓你的資金調度更安心。
一、房屋二胎是什麼？
房屋二胎貸款是什麼？簡單來說，房屋二胎就是在已經申請一胎房貸一段時間後，需要再借一筆錢，就用同一間房子向另一家銀行或貸款機構申請第二順位的房屋貸款。這第二筆貸款就叫做「房屋二胎」，「二胎房貸」或稱為「二順位房貸」。它讓你可以活用房屋的價值，解決資金需求，不用賣房子也能借到錢。
房屋增貸與二胎的區別
房屋增貸和二胎貸款都是利用房屋作為擔保的貸款方式，但它們有一些關鍵的區別：
- 房屋增貸：是在原有房屋貸款的基礎上，向銀行或金融機構申請增加貸款額度，通常是針對原有貸款的額外資金需求。
- 房屋二胎：是指在已經有一筆房屋貸款的情況下，再次以房屋作為擔保，向其他銀行或金融機構申請的第二順位貸款。
| 項目 | 房屋增貸 | 房屋二胎 |
|---|---|---|
| 貸款對象 | 原貸款銀行 | 第二銀行或民間機構 |
| 抵押順位 | 第一順位 | 第二順位 |
| 貸款利率 | 較低 | 較高 |
| 還款方式 | 原房貸，有寬限期 | 多為本息攤還 |
| 貸款額度 | 受限於房屋增值及還款狀況 | 較彈性，民間可貸較高額度 |
| 適合對象 | 信用良好、需低利率者 | 信用較差、需大額資金者 |
二、房屋二胎利率與額度比較
當你因為生活開銷或資金需求而考慮申請房屋二胎貸款時，會發現不同貸款機構提供的利率、貸款額度和審核條件都有很大差異。了解銀行、融資公司（如好事貸）以及民間借款公司的特色，能幫助你更清楚自己的選擇，找到最適合你的貸款方案。
1.各管道房屋二胎利率、額度比較
1. 銀行二胎房貸
- 利率：銀行二胎提供較低的廣告利率，實際核貸利率多落在7%~10%。
- 額度：通常從20萬到最高600萬不等。
- 貸款年限：多介於7至15年。
- 還款方式：無寬限期，還款方式為本息攤還。
2.融資公司（如好事貸）二胎房貸
- 利率：約7%~14%，與銀行的實際核貸利率相近。
- 額度：為50萬-500萬。可貸成數最高為房屋殘值的100%。
- 貸款年限：多介於7至10年。
- 還款方式：有寬限期，還款方式為本息攤還。
3. 民間借款公司二胎房貸
- 利率：年利率約9%~36%，也有以月息計算，約0.75%~3%之間。
- 額度：可貸額度較高，可達房屋鑑價90%以內。
- 貸款年限：沒有一定標準。
- 還款方式：還款方式為還息不還本。
| 房屋二胎管道 | 銀行房屋二胎 | 融資公司房屋二胎 (以好事貸為例) | 民間二胎 |
| 利率範圍 | 約3% -16% (年利率，依個人條件及房屋狀況而異) | 約7% – 14% (年利率，依個人條件及房屋狀況而異) |
通常遠高於年利率16% (通常以月息計算，換算成年利率非常高)
|
| 貸款額度 | 通常較保守，依房屋殘值評估，最高為房屋殘值的90% | 相對寬鬆，依房屋殘值評估，可能為 房屋殘值的100% |
沒有一定標準。最高為房屋殘值的90%
|
| 審核速度 | 較慢，流程較嚴謹，需較多時間 | 較快，流程相對簡化，撥款速度較快 | 通常非常快 |
| 申請條件 | 較嚴格，重視借款人信用評分、還款能力、負債比等 | 相對寬鬆，對信用評分要求可能較銀行低，但仍會評估還款能力 |
極寬鬆，甚至不看信用評分，僅以房屋價值為主要考量
|
| 費用項目 | 可能包含開辦費、徵信費、設定費等，費用較透明 | 可能包含手續費、服務費、設定費等，建議詳細詢問費用明細 |
可能有高額手續費、代辦費、甚至巧立名目的費用，收費較不透明
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| 還款方式 | 多為本息攤還 | 多為本息攤還，部分可能有其他彈性還款方案 |
可能為本息攤還、還息不還本等多種方式，但還款壓力通常較大
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| 風險程度 | 對借款人而言，利率相對較低，但門檻較高 | 對借款人而言，取得資金較易，但利率相對較高 |
極高，利率高、費用不明、可能涉及非法放款，房屋被快速處分的風險極大
|
2.影響房屋二胎利率的因素
影響房屋二胎貸款利率的因素非常多，以下列舉幾個最主要的：
1.借款人的信用狀況：這絕對是影響利率高低的首要因素。銀行和融資公司都會仔細評估借款人的信用評分、信用歷史、是否有遲繳紀錄、負債比高等。
- 信用評分較高、信用紀錄良好者：通常被視為低風險客戶，因此可以獲得較低的房屋二胎利率。
- 信用評分較低、有信用瑕疵者：貸款機構會認為風險較高，因此可能會收取較高的利率來彌補風險 。
2.房屋的價值與殘值：房屋的價值是決定房屋二胎可貸額度的重要依據，同時也會影響利率。
- 房屋價值較高、殘值較多者：貸款機構的風險相對較低，可能提供較低的利率。
- 房屋價值較低、殘值較少者：利率可能會相對較高 。
3.貸款金額與成數：申請的房屋二胎貸款金額以及佔房屋殘值的比例（貸款成數）也會影響利率。
- 貸款金額較低、貸款成數較低者：風險較小，可能獲得較優惠的利率。
- 貸款金額較高、貸款成數較高者：利率可能會隨之增加 。
4.貸款機構的類型與政策：不同的貸款機構（銀行、融資公司、民間二胎）有不同的資金成本、風險承受度和經營策略，因此提供的房屋二胎利率也會有所不同。
- 銀行：通常利率最低，但審核最嚴格。
- 融資公司（如好事貸）：利率介於銀行和民間之間，審核相對彈性。
- 民間二胎：利率通常最高，但審核最寬鬆，風險也最高。
5.還款能力與負債比：貸款機構會評估您的收入是否穩定、是否有足夠的還款能力，以及您目前的總負債佔收入的比例（負債比）。
- 收入穩定、還款能力佳、負債比低者：較容易獲得較低的利率。
- 收入不穩定、還款壓力大、負債比高者：利率可能會較高 。
6.抵押房屋的狀況：房屋的屋齡、屋況、地理位置等因素也可能影響貸款機構對房屋價值的評估，進而影響房屋二胎利率 。
房屋二胎利率是一個綜合考量的結果，從你的個人財務狀況、房屋的條件以及選擇的貸款機構都會在其中扮演重要的角色。建議在申請前多方比較不同機構的方案，並仔細評估自身的還款能力，才能做出最適合自己的選擇。
3.二胎房貸月付金試算方式
二胎房貸月付金的試算方式會因貸款管道（銀行、融資公司、民間）而異，且受到多個因素影響。以下是詳細的試算方式說明：
1. 影響二胎房貸月付金的關鍵因素
- 貸款利率：不同管道的利率差異大，銀行利率較低（約3%~16%），好事貸公司居中（約7%~14%），民間貸款則最高（9%~36%）。
- 還款年限：還款年限越長，每月還款金額越低，但總利息支出會增加.
- 房屋鑑價與可貸成數：房屋市值與可貸成數是計算二胎房貸額度的基礎
- 一胎房貸剩餘金額：一胎房貸剩餘金額直接影響二胎房貸的可貸額度
- 計息方式：銀行與融資公司多採年利率計息，而民間貸款常以月利率計息，換算成年利率可能非常高
2. 各管道二胎房貸試算方式
(1) 銀行二胎房貸試算
- 額度試算公式：房屋鑑價 × 二胎貸款成數 – 一胎房貸設定金額
- 例如：房屋鑑價1,000萬，一胎房貸設定金額960萬，銀行核准二胎貸款成數90%，則可貸額度為 1,000萬 × 90% – 960萬 = -60萬 (表示無貸款空間)
- 月付金試算：銀行二胎貸款實際利率約在7%~10%之間。可使用銀行提供的房貸試算工具，輸入貸款金額、利率、還款年限等資
- 訊，計算每月還款金額。
(2)好事貸公司二胎房貸試算
- 額度試算公式：房屋鑑價 × 可貸成數 – 一胎房貸剩餘金額
- 例如：房屋鑑價1,000萬，一胎房貸設定金額960萬，好事貸二胎貸款最高成數100%，一胎剩餘額度為500萬。則好事貸房屋二胎可貸額度為 1,000萬 × 100% – 500萬 = 500萬
- 月付金試算：融資公司的利率約在7%~14%之間。可洽好事貸公司詢問，或參考好事貸提供的試算工具自行估算每月還款金額。
(3) 民間二胎房貸試算
- 額度試算公式：房屋鑑價 × 二胎貸款成數 – 一胎房貸剩餘金額
- 例如：房屋鑑價1,000萬，一胎房貸剩餘金額500萬，民間二胎最高成數90%，一胎剩餘額度為500萬。則可貸額度為 1,000萬 × 90% – 500萬 = 400萬。
- 月付金試算：
- 利率：年利率約9%~36%，也有以月息計算，約0.8%~3.0%之間。
- 試算：由於利率計算方式較為複雜，建議直接向民間貸款公司詢問，或使用Excel等工具自行計算。
3. 房貸試算工具推薦
- 線上試算工具：許多銀行和好事貸公司皆有提供線上房貸試算工具，輸入相關資訊即可估算月付金。
- Excel 試算表：熟悉Excel者可自行建立試算表，使用PMT公式（=PMT(利率/12,期數,貸款額)）計算每月還款金額。
4.房屋二胎貸款試算注意事項
- 實際利率：試算結果僅供參考，實際可貸金額與利率仍須依銀行評估、房屋鑑價及個人信用狀況來決定。
- 計息方式：確認貸款機構的計息方式（年利率或月利率），以免落入高利陷阱。
- 總費用：除了利率，還需注意是否有其他費用（如手續費、代辦費、設定費等），以評估總貸款成本。
總之，在申請二胎房貸前，應充分了解各管道的利率、額度、費用等資訊，並利用試算工具謹慎評估還款能力，選擇最適合自己的方案。
三、房屋二胎貸款申請條件
申請房屋二胎貸款時，不同貸款管道（銀行、融資公司如好事貸、民間貸款公司）對申請條件有明顯差異：
1.房屋二胎貸款共同必備條件
- 申請人須為中華民國國民，年齡通常介於18至65歲（部分放寬至70歲）。
- 申請人須擁有房屋且房屋仍有殘值或增貸空間。
- 具備穩定收入來源或財力證明。
- 信用紀錄良好，無嚴重信用瑕疵或債務協商紀錄。
- 原房貸需正常繳款。銀行要求須正常繳款至少1年以上。
1.銀行二順位房貸條件
- 審核嚴格，要求信用分數通常須650分以上。
- 需提供完整財力證明（薪資證明、扣繳憑單、存款紀錄等）。
- 負債比不得過高，近期不可有多筆聯徵紀錄或增貸紀錄。
- 房屋須為本人持有，且有足夠可貸空間。
- 申請流程較繁瑣，審核時間較長。
2.好事貸公司二胎房貸條件
- 審核較寬鬆，對收入證明要求較低，不需提供完整財力證明。
- 對負債比、增貸紀錄要求不嚴，聯徵信用報告僅供參考。
- 撥款速度快，最快可3天內完成撥款。
- 適合信用條件稍弱或急需大筆資金者。
3.民間房屋二胎借款公司條件(代書、代辦或當鋪公司）
- 審核最寬鬆，對信用、收入要求最低。
- 利率較高，風險與成本相對較大。
2.銀行、好事貸、民間貸款房屋二胎條件比較
申請房屋二胎會看你的條件和房屋狀況，不同管道審核標準不同：
| 房屋二胎申請管道 | 年齡條件 | 房屋持有權 | 收入證明 | 信用要求 |
|---|---|---|---|---|
| 銀行二胎 | 20歲以上 | 本人持有 | 穩定工作及收入 | 信用良好，聯徵報告正常 |
| 融資公司（如好事貸） | 18歲以上 | 本人或保人持有 | 有收入來源即可 | 無重大信用瑕疵 |
| 民間貸款 | 20歲以上 | 本人持有 | 無嚴格要求 | 無嚴格要求 |
簡單說，銀行條件最嚴格，收入和信用都要好；融資公司彈性較大，民間貸款最寬鬆但利率和風險最高。
3.申請房屋二胎條件限制與注意事項
- 有債務協商或法院支付命令，申請成功率較低（正常繳款滿3年仍有機會）。
- 房屋所有權不完整或有私人設定抵押權，可能無法申請。
- 離島或原住民保留地區的房屋貸款較難核准。
四、申請房屋二胎的流程
以下為申請房屋二胎的流程與注意事項，讓你在申請前能有更全面的準備與了解：
申請房屋二胎流程
1.諮詢與評估：
- 向多家銀行、大型融資公司指定經銷商（如：好事貸）或民間貸款機構諮詢房屋二胎的方案、利率、額度、申請條件和相關費用。
- 貸款機構會初步評估您的房屋價值、剩餘貸款金額以及您的基本條件是否符合其要求。
2.準備申請文件：
- 根據貸款機構的要求準備相關文件，常見文件包括：
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-
- 身份證、第二證件影本
- 房屋權狀影本（或謄本）
- 一胎房貸的繳款證明（如近半年或一年的繳款明細）
- 個人財力證明（如薪資單、扣繳憑單、銀行存摺明細、勞保異動明細等）
- 戶籍謄本、印章
- 銀行要求的信用聯徵證明文件
-
3.房屋鑑價：
- 貸款機構會委託專業的鑑價公司或自行對您的房屋進行鑑價，以評估房屋的實際價值和可貸額度。
- 鑑價結果會直接影響你的貸款額度和利率條件。
4.貸款條件審核：
- 貸款機構會根據你提供的申請文件、信用狀況（銀行較重視）、還款能力、房屋鑑價結果等進行綜合審核。
- 不同機構的審核時間和標準差異較大，銀行通常較嚴謹且耗時，融資公司和民間貸款則相對快速。
5.簽約對保：
- 如果審核通過，貸款機構會通知你簽訂貸款合約。
- 在簽約前，務必仔細閱讀合約的所有條款，包括貸款金額、利率、還款方式、還款期限、提前清償條款、違約條款、相關費用等。
- 如有任何疑問，務必向貸款專員詢問清楚，切勿隨意簽署不明內容。
6.設定抵押權：
- 簽約完成後，貸款機構會與您一同前往地政事務所辦理第二順位抵押權設定。此步驟是為了保障貸款機構的債權。
7.資金撥款：
- 抵押權設定完成後，貸款金額會撥入您指定的銀行帳戶。
- 各管道審核及撥款時間不同，銀行約7~21個工作天，好事貸公司約3~5天，民間最快1~3天。
五、申請房屋二胎常見風險與注意事項
申請房屋二胎貸款時，常見的風險與注意事項包括以下幾個重點：
1.申請房屋二胎常見風險
- 利率較高：房屋二胎貸款因為是第二順位抵押貸款，貸款機構承擔較高風險，通常利率比一般房貸高，約落在7%至16%之間，遠高於一般房貸2%至4%的利率，還款負擔較高。
- 貸款管道風險：銀行與好事貸公司受政府監管，貸款條件較透明且安全；但民間貸款缺乏監管，容易有詐騙風險，可能遭遇高利貸、隱藏費用甚至暴力討債。
- 信用註記風險：若無法按時還款，會被銀行通報聯徵中心，留下信用瑕疵，影響未來貸款與信用評分。
- 貸款合約陷阱：部分貸款業者可能以月利率標示利率，讓借款人誤以為利率很低，實際年利率遠高於預期，或合約條款含有高額手續費、違約金等隱藏成本。
- 代辦陷阱：部分代辦公司隨意送件，增加聯徵紀錄，反而降低申貸成功率，且不退款。銀行並沒有與代辦業配合，務必提高警覺。
- 美化財力：代辦為了讓財務狀況看起來更佳，提供不實或誇大的收入證明、資產證明等文件，此舉將涉及違法，甚至可能遭受法律追訴。
- 扣押證件：部分不法貸款代辦或民間貸款公司，為了控制借款人，可能會要求借款人「扣押身分證、印章、存摺」等重要證件，作為貸款擔保。
2.申請房屋二胎前注意事項
- 評估還款能力：申請前應仔細評估自身還款能力，避免因兩筆房貸月付金負擔過重，建議月負債比不超過60%。
- 選擇貸款機構：優先選擇銀行或受政府監管的好事貸公司，避免民間非法貸款機構，防止詐騙及高利貸風險。
- 了解貸款條件：不同機構的貸款條件、利率及手續費可能有所差異，建議多方比較，選擇最適合自己的方案。
- 閱讀合約內容：確認利率（年利率）、手續費、違約金等條款，避免日後產生爭議或負擔過重。
- 費用的透明度：申請前詢問清楚所有相關費用（手續費、設定費等），避免隱藏成本。
- 審核時間與流程：銀行審核較嚴格且時間較長，約需2-3週；好事貸公司最快3~7天即可完成。
申請房屋二胎貸款需準備完整資料並通過信用及房屋審核，流程包括申請、審核、簽約、設定抵押權及撥款。注意信用狀況與房屋持有權完整性，並仔細確認合約內容與費用，能幫助你順利取得理想的貸款條件。
房屋二胎是許多人解決資金需求的好幫手，但申請前一定要了解不同貸款管道的條件與流程，並評估自身還款能力。銀行利率較低但條件嚴格，融資公司和民間貸款門檻較低但利率較高。選擇合法且適合自己的方案，才能真正安心借錢，避免落入貸款詐騙風險。